汇盈策略年轻人“抄底”楼市新趋势：重要的不是大小和新旧

在一线城市有套属于自己的房子汇盈策略，对很多年轻人来说，这在以前是难以想象的事。但随着各地房价持续调整，不少年轻人发现，在一线城市买房似乎不再奢侈。

近段时间，在北上广深、以及部分强二线城市，年轻人“抄底”买房的现象越来越多。周边配套成熟、临近地铁站、总价较低等因素，让一些低总价房源成为年轻人眼中的“香饽饽”。

张艺（化名）今年正式成为“有房一族”，一套北京80年代老小区的二手房。屋外墙壁斑驳陈旧、屋内陈设充满年代感，很多人不理解，为什么要花钱买这么老的房子？张艺却认为，这套房虽然旧，但是总价“够得着”，是首次置业北京的“性价比”之选。

年轻人跑步进入楼市“抄底”，背后是整个房地产市场在大调整。当房子回归居住属性、房价不再高不可攀，年轻人买房也回到了最初的意义：拥有属于自己的家。

“看了20套房终于上车”

“花光积蓄买下60平老破小，这次终于有家了。”

近年来汇盈策略，在北上广深等一线城市、以及不少强二线城市，年轻人“抄底”买房的现象越来越多。虽然房源相对陈旧，但周边配套较为成熟、临近地铁站等因素，让低总价房源成为年轻人眼中够得着的“上车房”，以至于有些“老破小”二手房也迎来春天。

张艺便是下定决心买房的年轻人之一。今年，她正式购入一套北京朝阳区80年代老小区的二手房，房子建筑面积61平方米、总价300万左右。买下这套房、过户交房之后，张艺开始兴致勃勃准备老房改造工作，并打算在社交媒体上记录点滴变化。

从房子现状看，张艺上车的二手房确实“有点老”，墙壁斑驳陈旧、最传统的老式窗户、入户门还有电线缠绕，瓷砖、暖气片，屋内为数不多的陈设，都透露出无法忽视的年代感。张艺计划对房子硬装全部拆除重做，低预算装修出自己喜欢的风格。

很多人不理解，为什么要花钱买这么老的房子，张艺却认为，这套房除了旧，还有很多优点，比如离地铁站只有步行五分钟的距离、低楼层无电梯对养猫很友好。最重要的一点是，在北京这座一线城市，这套房的总价“够得着”，且老小区得房率普遍较高。

“在北京，首套房更像是现实与理想的平衡点。”张艺称，自己老家在西南三线城市，虽然经过奋斗正式在北京工作了，但一路走来十分波折，仅就住房这个问题，过去几年就搬了六七次家，住过五环外通勤两小时的合租房，是实打实的“北漂”租房一族。

近年来，一线城市房价也有所回调，让张艺看到了另一种生活的希望。决定结束租房生活、准备买房后，她跟中介前后看了20多套房源，看房标准是“总价300万、三环内、接受老破小、不要学区、不用电梯、离地铁站近”，最终找到了这套刚挂牌不久的房子。

“过去几年间一直搬家，特别希望在这座城市有一处自己的地方，它可以很小很破，可以不完美，但是属于自己的温暖避风港。”她认为，买房不用等“完美房子”，可以先上车再换座。

像张艺这样的买房一族并非个例。在上海，也有一位购房者表示，自己今年购入了杨浦区一套建筑面积29平方米、总价100万左右的“老破小”。“过去六年来，一直是租房生活，现在市场上低总价的房子不少，即便付一半首付买房，月供也跟之前租房差不多。”

另一位上海的购房者赵蕾（化名）表示，自己也在为买房做准备。赵蕾在上海市区工作，这些年一直是租房生活，且通勤距离较长。近两年，上海一些老旧小区的价格有所回调，那些内环、低总价、有地铁、户型周正的房源，让她在今年动了买房的心。

下定决心后，赵蕾立刻着手开始看房，按照上述标准，她看中了内环一套面积约50平方米、挂牌价255万的老旧小区房源。房子户型周正、阳光充足，小区附近生活氛围浓厚，且距离地铁站在500米以内，只要后续重新装修，就是一个温馨舒适的家。

“最关键的还是价格合适，这套房两年前挂牌时卖370万，当时因为租客、产证等一系列不可控因素，房子一直没卖出去，到今天挂牌价已经降了超百万。”赵蕾表示。

除了这套房，赵蕾还有一个备选房源，位置稍靠外、但重新装修过，近期业主因为着急换房也在降价。“第二套房源挂牌价259万，也是面积50平的两室一厅，上周看房时挂牌价还是270万，当天晚上业主就把价格调低了，感觉后续还能继续谈价格。”

房子代表归属和“安全感”

年轻人瞄准一线城市二手房，期望低总价“上车”，背后是整个楼市环境正在变化。

从房价收入比这个指标看，年轻人面临的买房环境正在变得比以前友好。据麟评居住大数据研究院监测的100个重点城市，2024年房价收入比为10.3，相比2023年下滑9.7%，自2019年监测以来，2020～2024这5年期间房价收入比呈连年下降态势。

房价收入比，指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量一个地区房价高低和房屋居民购买力的重要指标。过去一年，从一线城市到二三线城市，房价收入比的整体水平都在下降。

具体而言，一线城市2024年房价收入比为26.1，较2023年下降8.5%；二线城市房价收入比为10.8，较2023年下降10.8%；三四线城市房价收入比为7.6汇盈策略，较2023年下降8.6%。

“一线城市房价收入比下降最为明显，降幅较2023年扩大5.1个百分点至8.5%，但房价收入比整体水平仍远高于国际合理区间（3-6倍），购房压力虽缓解但仍存在。”麟评居住大数据研究院表示。

从具体城市而言，100个城市的房价收入比分布继续“下沉”，已有7成以上城市低于10，但仍有5城房价收入比维持在20以上的高位水平。以北京、上海、广深、三亚、厦门为中心的五大高值圈，房价水平处于领先水平，购房压力也相对更高。

房价收入比逐步下降，意味着居民购房压力有所缓解，但需要注意的是，近两年房价收入比下降，主要是因为房价下行。“长期来看，缓解购房压力、扩大市场内需需要在稳住房价的前提下，提高居民收入水平，推动房价收入比向合理区间靠拢。”该研究院称。

在买房压力逐渐缓解的过程中，年轻人也开始重新思考房子的意义。

第一财经旗下《DT商业观察》此前曾发起一次关于购房的调研，参与调研的人群中，95后、90后占比超7成，一线及新一线城市人群超7成。调研显示，对大城市的年轻人来说，买房更多是出于对个人生活的考虑，而非为他人做打算。

调研数据显示，50%的人买房是为了在一个城市安定下来，30.5%的人是为养老做打算，其后则是为了结婚、生子、孩子上学等。同时，51.9%的人认为房子能带来“归属感”，41.9%的人给房子赋予“安全感”的意义，超3成人认为房子代表“稳定”和“家庭”。

从买房投入看，38%的人接受用年薪的6～10倍买房，仅13.4%的人选择不贷款买房，超过4成人将贷款3～7成买房。如果选择买房，52.9%的人将推迟买车等其他大额支出，46.3%会减少旅游等体验性消费，37%愿意降低日常消费水平，以平衡房子和日常生活。

在实际决策时，正如前述案例所言，年轻人置业正更加重视总价和“性价比”，房子不必崭新、不必豪华，只要有日常烟火气，能满足交通和生活需求，就是当下理想的居所。

刚需入市助推楼市复苏

以年轻人为代表的刚需人群密集买房，将对市场有何影响？

一个显而易见的效应是，促进二手房市场的流通。过去，“老破小”二手房一度是市场上的边缘角色，如今随着买房政策门槛越来越低，年轻人瞄准低价二手房上车，有房一族也将手上的旧房源挂出，低总价房源的挂牌、成交，已成为二手房的一大主力。

比如安居客北京近日发文称，春节后，北京二手房源的挂牌量开始增加，且相比去年10～12月份时议价空间在变低。在挂牌房源端，相关数据显示，200万以下房源挂牌数量增多，500万以上挂牌减少，低总价房源是市场供应一大主力。

在广州，节后当地二手楼市持续复苏。据合富研究院表示，支撑广州二手楼市复苏力量之一是刚需，海珠、荔湾、白云等市中心刚需购房热门区域，二手网签量环比均在上涨。如白云的同德围-罗冲围、荔湾的康王路等板块，均跻身上周二手交投热门板块行列。

深圳的刚需房成交占比也在提升，去年深圳二手住宅成交54487套，同比增长66.3%；其中，低价段成交占比上升，150万～250万、250～350万价段成交占比分别上升3.5%、3.6%。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉第一财经，现在一线城市的低总价房源是有一定交易量的，主要就是因为总价低、有区位优势。现在一些新楼盘位置普遍偏远、价格偏高，买老旧二手房是年轻人“上车”的平衡之选，此外还有购房者在博老房“动迁”几率。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前二手房的主力购房人群是刚需和刚改，刚需主要是刚进入城市的年轻人、外来人口和新市民，因二手房总价较低而入手，另一类刚需是为了学位买房，此外还有“卖一买一”的刚改人群，部分也再次进入二手房市场。

不过李宇嘉表示，现在年轻人买房也关注“卖相”，如果房屋户型不佳、社区配套不好，市场上一些“老破小”也是会被抛弃的，尤其是对那些注重生活品质的“新市民”而言。整体而言，刚需人群密集入市，还是会对市场流通有拉动作用，今年楼市小阳春可以期待。

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孙梦凡

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